Спрос в Харькове растет, но Киев не самый дорогой: ключевые тенденции рынка недвижимости

Что происходит с ценами на недвижимость, какое жилье покупают украинцы, грозит ли первоклассному дому разрушение из-за нехватки строителей, а арендная плата в Киеве «рухнет» из-за проблем с освещением, — в материале РБК-Украина.

Главное:

• Каковы современные тенденции на рынке недвижимости?
• Почему жилье дорожает и где цены подскочили больше всего?
• Что выгоднее покупать – жилье в новостройках или на вторичном рынке
• Есть ли спрос на жилье в прифронтовых районах
• Как ситуация со светом в Киеве повлияет на рынок аренды

В 2026 году украинский рынок жилья выйдет из «шокового состояния»: резкого обвала не произошло, но до довоенной активности ему еще далеко. Покупатели стали более осторожными, они чаще ищут рациональное жилье – более безопасное, дешевое и ближе к работе, а не «идеальное». При этом недвижимость продолжает дорожать практически во всех регионах: как во вторичке, так и в первичной сфере.

РБК-Украина поинтересовалась брендом и бизнесом директора ЛУН Денис Судилковскийчто происходит на рынке недвижимости и чего ожидать дальше.

Новый тренд и смена географии: что сейчас происходит с рынком жилья в Украине

“Рынок недвижимости в Украине сейчас стабилен в условиях военного времени. Ключевая тенденция последних шести месяцев – выравнивание цен между регионами. Если раньше разница между западными областями Украины и прифронтовыми территориями могла достигать двукратного разрыва, то сейчас она постепенно сокращается”, – поясняет Судилковский.

Активная внутренняя миграция сохраняется, но ее география меняется: традиционные направления, такие как Львов и Ужгород, уже перенаселены и дороги, поэтому люди все чаще выбирают альтернативные, более доступные регионы на западе и в центре страны.

“В целом цены растут не семимильными шагами, а постепенно восстанавливаются до довоенного уровня. В некоторых западных городах жилье стоит так же, а то и дороже, чем в столице”, – добавляет эксперт.

В частности, речь идет о Львове, где средняя цена однокомнатной квартиры на втором этаже составляет 69 тысяч долларов, что на 1 тысячу дороже, чем в Киеве.

Какое жилье сейчас покупают украинцы?

“Спрос на покупку жилья остается сдержанным, но постепенно восстанавливается. На рынке еще сохраняется неудовлетворенный спрос, но на четвертом году войны люди все чаще принимают решения, которые раньше откладывали”, – говорит директор ЛУН.

По его словам, большинство людей покупают вторичное жилье. Основные причины:

• люди не готовы ждать несколько лет завершения строительства;
• покупатели хотят заселиться сразу, желательно в отремонтированную и меблированную квартиру;
• вторичка воспринимается как менее рискованная инвестиция, чем первичка, в условиях военного времени.

Цены на жилье в Украине очень сильно зависят от региона: однокомнатные квартиры стоят от 15 500 долларов в Запорожье до 69 000 долларов во Львове. Двухкомнатные квартиры – от 22 000 долларов в Запорожье до 110 000 долларов в Киеве, трехкомнатные – от 32 000 долларов в Запорожье до 160 000 долларов в Киеве.

“Интерес к жизни за городом растет, но это долгосрочная тенденция, начавшаяся еще во время пандемии. Это не прямое следствие войны или энергетических проблем. Люди все чаще выбирают более комфортный для них образ жизни: собственный дом, больше места, возможность автономности. Отдельная заметная тенденция – покупка старых домов в деревнях с последующей реставрацией, часто как инвестиционный проект для сдачи в аренду”, – говорит Судилковский.

Средние цены на однокомнатные квартиры в Украине (скриншот)

Первичка или вторичка: во что выгоднее вкладывать деньги

Для сравнения, средняя стоимость «квадрата» в новостройке Киева сейчас составляет $1310, а на вторичном рынке — $1660. Однако покупателям жилья в новостройке следует учитывать, сколько денег им придется вложить в ремонт.

“Формально первый дом на ранних этапах строительства остается дешевле. Но с точки зрения реального спроса украинцы сейчас чаще выбирают вторичный рынок, потому что ключевым фактором является не цена, а готовность жилья и безопасность сделки. С другой стороны, первый дом, где жилье уже готово или почти готово, попадает под условия “эОсели”, и это тоже стимулирует спрос”, – отмечает эксперт.

Поэтому окончательный ответ, что выгоднее, покупатели принимают самостоятельно и для них это индивидуальный выбор.

Города-рекордсмены: где цены на жилье подскочили больше всего

Больше всего за год подорожали однокомнатные квартиры в Тернополе – на 21%, в Одессе и Ровно – на 18%. Значительный рост зафиксирован в Ужгороде – на 15%, Житомире – на 14%, Киеве и Чернигове – на 11%. При этом даже в прифронтовых городах Харькове, Сумах и Днепре стоимость выросла на 10%.

“Рост цен на подержанные товары, в частности в прифронтовых регионах, объясняется местной внутренней миграцией. Люди не всегда переезжают на запад страны – они часто переезжают в более близкие, но относительно более безопасные города”, – подчеркнул Судилковский.

Например, Днепр стал одним из ключевых хабов для вынужденных переселенцев, что поддерживает спрос и цены. В то же время риски безопасности остаются выше в Николаеве и Запорожье, поэтому динамика там более сдержанная.

Цены на «двушки» также выросли практически во всех городах. Стоимость выросла на 23% в Тернополе, на 20% в Черновцах. Цена таких квартир в Одессе и Чернигове существенно выросла на 18%, в Харькове – на 13%. Только в Днепре и Запорожье «двушки» подешевели на 2% и 8% соответственно.

Больше всего трехкомнатные квартиры подорожали в Черкассах – на 23%, Черновцах – на 22%, Виннице – на 21%, Кропивницком – на 20%, а также в Харькове, Тернополе и Сумах – на 15-19% соответственно.

С другой стороны, в Полтаве, Днепре и Запорожье 3-комнатные квартиры за год подешевели – на 2%, 4% и 7% соответственно.

Где однокомнатные квартиры подорожали больше всего в 2025 году (инфографика)

Почему Тернополь и Одесса рекордно подорожали

Тернополь и Одесса стали рекордсменами по росту цен на жилье за ​​2025 год. По стоимости однокомнатных квартир в Украине Одесса на данный момент занимает 7-е место, Тернополь – 8-е.

“В Одессе рынок начал восстанавливаться после падения в начале полномасштабной войны. Несколько лет он находился в “спящем режиме”, и нынешний рост – это скорее эффект низкой базы”, – подчеркивает Судилковский.

По мнению эксперта, Тернополь стал одним из новых центров внутренней миграции: город относительно безопасен, экономически активен и более доступен, чем традиционные западные направления.

“Люди переезжают туда, где есть работа, знакомства и базовая инфраструктура для жизни”, – добавляет директор ЛУН.

Покупают ли жилье в прифронтовых регионах

Из-за участившихся обстрелов Запорожья в 2025 году цены в городе упали на все типы квартир на 6-7%. В Николаеве однокомнатные квартиры подешевели на 5%, в Днепре – на 2%, а трехкомнатные – на 4%. В то же время подорожала недвижимость в Сумах и Харькове.

“Жилье на прифронтовых территориях покупают, но осторожно и не массово. В Харькове, Днепре и других приграничных городах сделки происходят, хотя и по ценам ниже, чем до войны. Некоторые люди не планируют покидать свои города и продолжают жить и вкладывать деньги там, где есть работа и социальные связи. Для многих людей это шанс купить свое первое жилье по более доступной цене”, – говорит Судилковский.

Премьер-рынок: как обстоят дела с ценами на новостройки и есть ли риски обвала

Цены на первоклассник в подавляющем большинстве городов выросли. Сейчас «квадрат» недвижимости стоит от $560 в Запорожье (-12% в год) до $1360 во Львове (+4% в год). Рекордсменами роста цен на новостройки стали Одесса и Хмельницкий – 13% и 14% в долларах соответственно.

При этом наибольшее количество новых квартир в прошлом году было введено в эксплуатацию в Киеве – 12 850, в Одессе – 6 740 и в Ивано-Франковске – 4 760.

“Объемы ввода жилья в 2025 году уже выше, чем в предыдущем, и застройщики, несмотря на все трудности, продолжают работать. Это скорее медленное восстановление, чем стагнация”, – говорит Судилковский.

В то же время примула практически приспособилась к вызовам войны, хотя они, конечно, оказывают большое влияние на строительство.

“Строителей действительно не хватает – из-за мобилизации, обстрелов и отключений электроэнергии строительство ведется в крайне тяжелых условиях. Однако о коллапсе говорить пока рано”, – говорит эксперт.

Разработчики учитывают реалии войны и потребности потенциальных покупателей.

“В новых проектах все чаще предусматривают резервное электроснабжение, автономные системы и оборудованные убежища, а в уже построенных домах стараются оборудовать этими решениями. Это стало не конкурентным преимуществом, а базовым ожиданием покупателей”, – говорит директор “ЛУН”.

По его словам, резких изменений в структуре спроса на жилые комплексы класса в новостройках не происходит.

“Те, кто ориентировался на эконом- и комфорт-класс, продолжают покупать в этих сегментах. Покупатели жилья бизнес-класса и премиум-класса также остаются в своем ценовом диапазоне. Перераспределения спроса между сегментами не произошло”, – поясняет эксперт.

Рынку новостроек обвал пока не грозит (фото: Виталий Носач/РБК-Украина)

Львов стабилизировался, а приграничные города дорожают: как насчет цен на аренду

Ужгород и Львов остаются самыми дорогими городами по аренде, цены на однокомнатные квартиры здесь выше, чем в столице. В Ужгороде на конец декабря 2025 года такое жилье арендовали за 21,3 тысячи гривен в месяц, во Львове – 17 тысяч гривен, а в Киеве – 16 тысяч гривен. Перед Новым годом практически догнал лидеров Ивано-Франковск, где цены на однокомнатные квартиры сравнялись с киевскими, рост к 2025 году составляет 15%.

При этом даже в Запорожье, Днепре, Харькове и Николаеве арендная плата выросла, а во Львове цена осталась стабильной.

“В прифронтовых городах значительную часть спроса на аренду формируют военные, которые поддерживают цены даже в сложной ситуации с безопасностью. Во Львове рынок аренды стабилизировался, поскольку основная волна переселений пришлась на начало войны. Цены тогда резко выросли и сейчас держатся примерно на одном уровне”, – пояснил эксперт.

Цены на аренду двухкомнатных квартир варьируются от 7500 гривен в Харькове до 21500 гривен в Ужгороде, данных по трехкомнатным квартирам недостаточно для полноценного анализа.

Цены на аренду однокомнатных квартир в Украине (скриншот)

«Обвалится» ли аренда в Киеве из-за ситуации с освещением

Из-за усилившихся атак на энергосистему Киева в городе произошли значительные перебои с водоснабжением, электричеством и отоплением. В результате мэр столицы Виталий Кличко призвал жителей по возможности покинуть Киев.

“Краткосрочные проблемы с отоплением или электричеством не оказывают системного влияния на рынок аренды. В такие периоды спрос может временно снизиться – на несколько дней или неделю – но быстро восстанавливается. Точечные констатации или ситуационные трудности не формируют долгосрочных тенденций на рынке”, – добавил Судилковский.

Тенденции столицы: почему правый берег дороже левого

Традиционно средние цены на квартиры на правом берегу Киева выше, чем на левом.

“Основная причина – более удобная логистика. Большая часть рабочих мест и деловой активности сосредоточена в центре и на Правобережье, поэтому для многих покупателей это означает меньше времени на дорогу и более высокую готовность платить”, – говорит эксперт.

Другая тенденция заключается в том, что жилье в некоторых пригородах столицы, в частности в Вишнево, Софиевской и Петропавловской Борщаговке, стоит дороже, чем в Деснянском районе.

“Ключевым фактором, опять же, является логистика и качество жилья. Из некоторых городов-спутников зачастую быстрее добраться до центра Киева, чем из отдельных районов столицы. Кроме того, жилье на окраинах, как правило, более новое, с современными планировками и инфраструктурой”, – отмечает Судилковский.

Для сравнения, однокомнатная квартира на Борщаговках стоит в среднем 51-57 тысяч долларов, а на Троещине – от 43 тысяч долларов.

“Киев фактически превращается в агломерацию, и спрос постепенно перетекает в города вокруг столицы, что поддерживает там цены”, – говорит Судилковский.

Средние цены на однокомнатные квартиры в Киеве и пригороде (скриншот)

Чего ждать от рынка недвижимости в 2026 году

По словам Судилковского, “ЛУН” принципиально не дает прогнозов цен, чтобы не влиять на рынок и не стимулировать спекуляции.

“В то же время можно сказать общую вещь: рынок напрямую зависит от ситуации на фронте и общей стабильности в стране. При стабильном сценарии цены будут постепенно восстанавливаться до довоенного уровня. В случае изменения безопасности или экономической ситуации рынок будет реагировать точно так же. Влияют системные, а не точечные факторы”, – говорит эксперт.